O tema do choque fiscal no setor imobiliário tem gerado muitas perguntas, sobretudo por incluir medidas com impacto na construção, reabilitação, autoconstrução e arrendamento.
Abaixo, partilhamos um resumo completo com limites, prazos e condições tal como constam no relatório recebido, incluindo referências gerais a fontes públicas.
Nota: A legislação está em fase de especialidade e pode sofrer alterações.
1) IVA: construção, reabilitação e autoconstrução
O relatório aponta para uma medida de redução do IVA de 23% para 6% em empreitadas de construção/reabilitação destinadas a habitação.
A aplicação é referida para dois cenários:
• Venda: aplicável se o imóvel for vendido como habitação própria e permanente, com preço até 648.000 €.
• A venda deve ocorrer até 24 meses após licença/utilização (segundo propostas técnicas).
• Arrendamento: aplicável também para arrendamento habitacional com renda mensal até 2.300 €.
• No arrendamento, existe obrigação de colocação no mercado e manutenção mínima (ex.: 36 meses).
Para autoconstrução, é referida uma restituição parcial do IVA, correspondente à diferença entre 23% e 6%, com pedido até 12 meses após licença.
2) IRS: senhorios e inquilinos
O relatório inclui medidas de IRS com impacto em rendas e regimes de arrendamento:
• Taxa autónoma reduzida para 10% sobre rendas moderadas, com vigência temporária até 2029.
• Isenção de IRS no Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), com rendas até 80% da mediana do concelho.
• Dedução de rendas em IRS aumentada: teto de 900 € em 2026 e 1.000 € a partir de 2027.
• Isenção de mais-valias imobiliárias quando reinvestidas em imóveis para arrendamento moderado.
3) IRC: empresas e rendimentos prediais
Para IRC, o relatório refere:
• Apenas 50% dos rendimentos prediais até 2.300 €/mês são considerados para tributação em IRC.
• Isenção de IRC para rendimentos no âmbito do RSAA.
4) IMT, IMI, AIMI e Imposto do Selo
O relatório prevê a criação dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), com duração até 25 anos, e com a seguinte obrigação:
• Pelo menos 70% da área deve ser destinada a arrendamento moderado.
No âmbito CIA, são referidas as seguintes medidas:
• Isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição de terrenos/imóveis para construção/reabilitação.
• Isenção de IMI até 8 anos, e redução até 50% no período remanescente.
• Isenção de AIMI durante toda a vigência do CIA.
• Taxa especial de IMT de 7,5% para aquisições por não-residentes, com exceções (arrendamento acessível ou residência fiscal).
5) Fundos e veículos de investimento
O relatório inclui medidas para fundos e veículos de investimento:
• Regime fiscal mais favorável para fundos que aloque parte mínima dos ativos a arrendamento acessível.
• Redução proporcional da base tributável dos rendimentos distribuídos.
6) Referências gerais (fontes públicas)
O relatório indica como referências gerais:
• Portal do Governo: pacote fiscal para habitação aprovado no Parlamento.
• Notas técnicas e análises: PWC, CNMF, Jornal Económico.
• Legislação em fase de especialidade, podendo sofrer alterações.
Estas medidas do choque fiscal no setor imobiliário abrangem IVA, IRS, IRC e impostos patrimoniais, com foco em incentivar a construção e reabilitação para habitação a valores moderados, o arrendamento com rendas moderadas e o arrendamento acessível (RSAA), definindo limites de preço e renda, prazos para venda ou colocação no mercado e períodos mínimos de arrendamento, incluindo também um mecanismo de restituição parcial do IVA na autoconstrução; são ainda previstos incentivos através dos Contratos de Investimento para Arrendamento, com isenções e reduções de IMT, IMI, AIMI e Imposto do Selo, bem como ajustamentos para fundos de investimento ligados ao arrendamento acessível, sendo que a legislação está em fase de especialidade e pode sofrer alterações.